Ev almak isteyenlerin kafasını en çok kurcalayan konular; Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir, ev alırken dikkat edilecek hususlar hakkında keşke daha çok bilgi sahibi olsam, ev alırken nelere dikkat etmeli bilmiyorum, ev alırken dikkat edilecek hususlar hakkında araştırma yapıyorsanız, bulunmanız gereken yere geldiniz.

İnsanoğlunun var olmasıyla birlikte ortaya çıkan temel ihtiyaçlardan biridir; barınma. Yıllar arka arkaya geçip, teknolojinin de ilerlemesiyle birlikte ilk insanların barındıkları ve yalnızca doğa olaylarından korunmak amacıyla kullandıkları mağaralardan çok daha farklı yerler haline gelmiştir yaşadığımız mekanlar.

Hepimizin hayallerini süsleyen evlerde yaşamak bir çok açıdan o kadar da kolay değildir günümüzde.

Maddi olarak bir çok zorlukla savaşmanın yanı sıra bir de bizi dolandırmaya çalışarak paramızı çalmaya çalışanlarla da karşılaşabiliyoruz bu süreçte.

Hem istediğimiz eve sahip olmak hem de bunu en garanti yoldan gerçekleştirmek için çok dikkatli olunması gerekiyor.

Ev alırken çok dikkat edilmeli

Makalenin amacı; hepimizin hayallerini süsleyen ve belki de hayatımızın büyük bir kısmını borç ödeyerek geçirmemize sebep olacak yuvamıza sahip olurken hata yapmamak ya da muhtemel hataları minimize etmek.

Unutmamalıyız ki yapacağımız ufacık hatanın bedellerini çok ağır ödeyebiliriz.

Ev almak isteyenlerin aradığı bir çok soruya cevap bulabilecekleri bu makalede bahsedeceğim konular;

1. Ev almak mantıklı mı ? Kirada oturmak mı, Krediyle ev almak mı ?
2. İstediğiniz evi nasıl/nereden bulabilirsiniz,
3. Projeden ev almak,
4. İskan, kat irtifakı nedir,
5. Ev alırken kira çarpanı ne olmalı,
6. Ev değeri hesaplama,
7. Ev alırken banka kredisi,
8. Ev alırken emlakçı komisyonu,
9. Ev alırken masraflar nelerdir,
10. Ev alırken mutlaka kontrol etmeniz gereken hususlar (Kendi oluşturmuş olduğum kontrol listesini de paylaşacağım. Bu listeyi bilgisayarınıza kaydederek ya da çıktı alarak almak istediğiniz evle ilgili en önemli kriterleri kontrol edebileceksiniz.)
11. Tapuda ödeme işlemleri için TAPUTAKAS kullanımı

1. Ev Almak Mantıklı mı ? Ömür boyu kirada oturmak ?

Bu sorunun cevabının birden çok boyutu var. Sonda söyleyeceğimi en başında söylemem gerekirse benim için nereden bakılırsa bakılsın ev almak en doğrusu. Tabi bahsettiğim ev ilk eviniz, yani yaşamınızı idame ettireceğiniz ev ise.

Zaten yaşadığınız bir eviniz vardır, yatırımlık 2. veya 3. ev için soruyorsanız buna bir şey diyemem. Mal biriktirmek bu fani dünyada ömrünüzün borç içinde geçmesine sebep olacaksa fazlasına gerek yok bence.

Maddi bakımdan ev almanın mantığı

Şunu iyi biliyoruz -ki; barınma ihtiyacı feragat edemeyeceğimiz temel ihtiyaçlarımızdan biri. Bu da şu anlama geliyor; ev almasak dahi ömür boyu kira ödeyeceğiz.

O halde konunun maddi boyutunu anlamak için 10 yıllık bir zaman dilimi alalım ve bu zaman diliminde kira ödersek maddi büyüklüğü ne olur, ev alırsak nasıl bir bütçe yapısına ihtiyaç duyacağız bunu inceleyelim. Yani 2 farklı senaryo oluşturarak bunları birbiri ile kıyaslayacağız.

10 Yıllık Kira Senaryosu

Bugün, kirası 1100 TL – piyasa değeri ise 270.000 TL olan bir eve çıktığımızı ve bu evin yine bugünün gerçeklerine göre yıllık bazda %12 tefe tüfe artışıyla zamlanacağını düşünelim;

1. yıl kira gideri; 1100 x 12 = 13.200 TL
2. yıl kira gideri; 1232 x 12 = 14.784 TL
3. yıl kira gideri; 1380 x 12 = 16.560 TL
4. yıl kira gideri; 1546 x 12 = 18.552 TL
5. yıl kira gideri; 1732 x 12 = 20.784 TL
6. yıl kira gideri; 1940 x 12 = 23.280 TL
7. yıl kira gideri; 2173 x 12 = 26.076 TL
8. yıl kira gideri; 2434 x 12 = 29.208 TL
9. yıl kira gideri; 2726 x 12 = 32.712 TL
10. yıl kira gideri; 3053 X 12 = 36.636 TL

10 yıllık toplam kira gideri; 231.792 TL

Evet, inanılır gibi değil ancak 10 yıl boyunca ödediğimiz kira inanılmaz bir maddi büyüklüğe ulaştı. Üstelik bu ödediğimiz para karşılığında bizim olan hiç bir şey yok ortada.

On yıl boyunca 231 bin TL ödeyip bir sonraki ay kirayı yatıramaz isek evden atılıyoruz ! Elde var sıfır !!

10 Yıllık kredi ile ev alma senaryosu

Kiraya çıkmak yerine piyasa değeri 270.000 TL olan bu evi 10 yıllık banka kredisi ile aldığımızı düşünürsek;

Hiç nakit paramız olmadığını ve ev kredisi faizinin de %0,89 olduğunu varsayalım. Bu durumda 270.000 TL kredi çekersek;

• Aylık ödeyeceğimiz kredi miktarı; 3.671 TL
• 10 yıl da ödeyeceğimiz toplam para; 440.462
• 10 yılda ödenen toplam faiz tutarı; 170.462

Senaryoların karşılaştırılması:

Tüm bu hesaplamalar sonrası ortaya çıkan mali tablo şu şekilde olacaktır;

10 yılda kiraya ödenen para; 231.792 TL

10 yılda ev kredisine ödenen faiz; 170.462 TL

Kira da oturulan sürede hem 60.000 TL daha fazla para ödendiği gibi hem de hiç bir şeyin sahibi olunmuyor.

Diğer yandan, kredi çekilerek ev sahibi olunduğun faiz için verilen para kira için verilen paradan daha düşük olduğu gibi ayrıca sürekli olarak değerine değer katacak bir ev sahibi olunuyor.

10 Yıl önce 270.000 TL fiyata alınan evin 10 yıl içinde fiyatını yaklaşık 3 e katlayacağı da unutulmamalıdır.

SONUÇ: Maddi bakımdan düşünüldüğünde ev almak kesinlikle kirada oturmaktan mukayese dahi edilmeyecek kadar avantajlıdır.

Manevi bakımdan ev almanın mantığı

Elbette bu konu kişiye göre değişir. Fakat benim değerlendirmeme göre; bir insanın kendi sahip olduğu evde yaşaması, dilediğince evinde tadilat yapabilme özgürlüğü, gelen gidene karışılmadan, ses mi çıktı ev sahibi ne der şeklinde düşünmeden yaşamanın mutluluğu bambaşkadır.

Ev sahibinin çeşitli gerekçelerle evden çıkılmasını istemesi gibi durumlarla karşılaşma stresi dahi insanı demoralize edecek bir hadisedir.

Manevi bakımdan değerlendirdiğimde insanın kendi yaşayacağı eve sahip olması kaçınılmaz bir durumdur.

2. Aradığım evi nasıl bulacağım ?

Eğer ev almaya karar verildiyse bir sonraki aşama hayalimizdeki gibi bir eve nasıl kavuşacağımızdır.

Ömrümüzü geçireceğimiz, ailemize yuva yapacağımız bu evin, imkanlarımız doğrultusunda alabileceğimiz en iyi ev olmasını isteriz.

Peki ama alacağımız evi nasıl bulacağız ? Gelin şimdi bu konuyu inceleyelim…

1. Sahibinden.com; Herkesin bildiği üzere Türkiyenin en popüler, en çok tıklanan emlak siteleri arasındadır. Detaylı filtreleme özellikleri, ilgili taşınmazın fotoğrafları, videoları, açıklamalar gibi bir çok bilginin bulunduğu sahibinden.com ile istediğiniz eve bir kaç adım daha yaklaşacaksınız.
2. Hürriyetemlak.com; Bir çok kişi bilmez (özellikle yeni nesil) fakat hürriyet emlak, sahibinden.com dan daha eskidir. Ben aldığım evi hürriyetemlak.com dan buldum -ki; sahibinden.com da uzun zamanlar aramama rağmen istediğim özelliklere sahip evi hürriyetemlak.com vesilesiyle bulmak nasip oldu. İstediğiniz evi bulabilmek için mutlaka uğramanız gereken adreslerdendir.
3. Emlakjet.com; Alternatif olması açısından yenilikçi arayüzü ile istediğiniz evi bulmakta yardımcı olabilecek bir diğer internet sitesi.
4. Zingat.com; Hem satılık hem kiralık ev bulabileceğiniz farklı bir alternatif.
5. Sarısayfalar; Listenizde bulunsun, tüm alternatifleri denemenize rağmen halen aramaya devam ediyorsanız burayı da ziyaret edebilirsiniz.
6. Geleneksel yöntemler;
   1. Sanal alemde aramaya devam ederken diğer yandan da emlakçılarla kontağa geçmeyi unutmamak gerekir. Nasıl bir ev aradığınızı anlatarak, bütçeniz konusunda da gerekli bilgilendirmeyi yapıp, bu bilgiler doğrultusunda emlakçının veritabanından size uygun evi önermesini talep edebilirsiniz. Eğer mevcut durumda böyle bir ev yoksa dahi, daha sonra karşısına çıkacak sizin kriterlerinize uyan ev ile ilgili size bilgi vermesini isterseniz sizin açınızdan faydalı olacaktır.
   2. Sokak sokak gezerek camlara yapıştırılmış ilanları aramak diğer geleneksel yöntemlerden biridir. Diğer yöntemlere göre daha meşakkatli ve yorucu olsa da bu gayretinizi istediğiniz evi bularak taçlandırabilirsiniz.

3. Projeden ev almak !!! Aman dikkat !!!

Bu başlığı özellikle koymak istedim. Bin bir zorlukla çalışarak biriktirdiğiniz, yıllarca kredi ödemeyi göze aldığınız böylesi meşakkatli bir işte dolandırılmak hem maddi hem manevi olarak onarılması çok güç yaralar açacaktır.

Sık sık örneklerini gördüğümüz üzere; maket üzerinden konut almak, henüz tamamlanmamış projelere para yatırmak, güvenilirliği ile ilgili referansı bulunmayan müteahhitlerin sözlerine inanıp belki de hiç yapılmayacak bir eve tüm parayı harcamak insanın başına gelebilecek en kötü olaylardan biridir.

Binanın kaba inşaatı tamamlanmış olsa dahi, örnek daire bile yapmış olsalar temkini elden bırakmayın.

Bir diğer dolandırıcılık tekniği de satılacak evin tapusu ile gösterilen evin birbirinden farklı olması durumu.

Bu konunun kontrolü için size yazının sonunda vereceğim kontrol listesine göre kontrolleri mutlaka gerçekleştirmelisiniz.

4. Kat mülkiyeti ne demek, İskanlı ev ne demek, Kat irtifakı ne demek ???

Kat mülkiyeti (İskanlı ev): Ruhsatı inşaatın bitmesi sonrasında binanın kanun ve yönetmeliklerde belirlenen standartlara uygun olduğunu teyit eden yapı kullanım izni belgesidir. İskanı olan ev oturma izni verilmiş ev anlamına da gelir.

Kat irtifakı: Biçimsel anlamda bir tapu çeşidi olan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermek amacı ile hazırlanır.

Kat mülkiyeti ile Kat irtifakı arasındaki fark: Kat mülkiyeti, bir yapının, tüm kurallara uygun şekilde yapıldığının tescil edildiği anlamına geldiğinden herhangi bir risk barındırmaz. Gönül rahatlığı ile satın alınabilir.

Kat irtifakı olan ev de ise çeşitli riskler mevcuttur. Yapımının üzerinden uzun bir zaman geçmesine rağmen halen kat mülkiyetine dönmemiş tapular özellikle araştırılmalı ve bu evlere kuşku ile yaklaşılmalıdır.

Bu tip yapılar büyük ihtimal bazı kurallara uygun şekilde yapılmadığı için iskan verilmemiş olabilir.

5. Ev alırken kira çarpanına dikkat !!!

Öncelikle, kira çarpanı nedir bunu anlayalım.

Kira çarpanı: Bir gayrimenkulün, kaç aylık kira geliri ile kendi bedelini amorti ettiğinin hesaplanması için kullanılan çarpandır. Daha basit haliyle anlatma gerekirse; diyelim ki satın alacağınız evin bedeli 270.000 TL, bu evin kira değeri ise 1.200 TL ise;

270.000 / 1.200 = 225 ay – 19 yıl

Kira çarpanı bölge bölge değişebilecek bir değer olmakla birlikte, Türkiye için ortalama 18 yıl gibi düşünebiliriz.

Kira çarpanı değeri azalması evi satın almak için teşvik edici bir unsur olurken, kira çarpan değerinin artması o eve yapılacak yatırımın tekrar düşünülmesi gerektiğini ortaya koyar.

Özetle; kira çarpanı ne kadar düşükse o kadar karlı bir yatırım yapmış olursunuz.

6. Ev değeri hesaplama

Satın alınacak evin değerini hesaplamak için bir çok kriterin değerlendirilmesi ve değerlendirmeler sonrasında optimum niteliklere haiz olup olmadığının incelenmesi gerekmektedir.

Makalenin sonunda vereceğim checklistte de bir çoğunu bulabileceğiniz bu kontrol kriterlerini mutlaka göz önünde bulundurmalısınız. Bu sayede içinize sinen ev almak daha basit bir hale gelecek.

Evin değeri hesaplanırken değerlendirilen kriterler;

1. Merkezi konumda bulunması
2. Ulaşım olanaklarının zengin olması
3. Yeni bina olması
4. Dairenin ışık alan (güney) cephede olması
5. Dairenin ön cephede yer alması
6. Dairenin ara katta yer alması (çatı, son kat, bodrum, veya 1. kat harici)
7. Binada asansör bulunması
8. Manzaraya sahip veya önünün açık olması
9. Ortak alanların olması (Spor salonu, sosyal tesis vb.)

Tüm bu özelliklerin yanı sıra otomatik olarak evin değerini hesaplatabileceğiniz internet siteleri de mevcuttur.

Bu sitelerin yaptığı hesaplamalar yukarıda bahsettiğim tüm kriterleri ölçümleyecek bir algoritma ile çalışarak gerçeğe yakın bir sonuç verebilmektedir.

İstediğiniz evin değerini otomatik olarak hesaplayabileceğiniz 2 alternatifin linklerini aşağıda veriyorum;

1. alternatif; Otomatik ev değeri hesaplama için lütfen tıklayınız.
2. alternatif; Otomatik ev değeri hesaplama için lütfen tıklayınız.

7. Banka kredisi ile ev almak

Ev almak birçok kişi için çok kolay bir hadise değil.

Bir çoğumuzun, nakit para ile ev almanın imkansız olduğu koşullarda yaşadığı bir gerçek.

Hem ömür boyu kirada oturmak istemiyor hem de başımızı sokacağımız, ailemizle birlikte huzurla bir ömür yaşayacağımız bir yuvanın özlemiyle yanıp tutuşuyorsak bankalardan kredi çekmek bu noktada imdadımıza koşan en önemli çözüm yöntemi olabiliyor.

Elbette bankalar bu imkanı babalarının hayrına ya da bizi çok sevdikleri için yapmıyorlar. Alacakları yüz binlerce liralık faiz geliri ile paradan para kazanmak için bizi olabildiğince sömürmek peşinde oldukları bir gerçek. Yani olay tamamen duygusal.

Fakat, başka bir çarenin kalmadığı ortamda bu düzene boyun eğerek en azından bir evimiz olsun istiyoruz.

Bankadan kredi çekerken dikkat etmemiz gereken en önemli konulardan biri bankanın uyguladığı faiz oranıdır. Ülke ekonomisinin içinde bulunduğu şartlar ile paralel olarak sürekli değişen bu oranlar, ödeyeceğimiz toplam miktarı direkt olarak etkilemektedir.

Konut kredisi çekerken nelere dikkat edilmeli ;

• Tüm bankaların konut kredisi faizleri birbiriyle mutlaka karşılaştırılmalıdır. Tek tek tüm bankalara sormak yerine BURAYA TIKLAYARAK istediğiniz miktarda krediyi hangi bankanın ne kadar faizle verebileceğini hızlıca öğrenebilirsiniz.
• İnternetten karşılaştırma sonucu elde ettiğiniz veriler sonucu hangi bankadan kredi çekmek istediğinize karar verebilirsiniz. Ancak unutulmamalıdır ki bu faiz oranı da daha aşağı çekilebilir. Bankaya gittiğinizde, banka memuruyla faizi daha düşürmek için mutlaka pazarlığa girişin. Banka görevlisi kendine verilen esneklikle bir kaç puanlık (ör: 0,87 olan faizi 0,84 e düşürmek gibi) iyileştirme yapacaktır.
• Kredi notunuzun olumsuz etkilenmemesi için ödemelerinizi zamanında yapmaya özen gösterin. Ev kredisi çekmeden önce, daha doğru ev kredisi çekerek ev almaya karar verdikten sonra diğer ödemelerinizi aksatmadan yapmanız kredi puanınıza olumlu yansıyacak ve bu sayede hem kredi çekerken zorluk yaşamayacak hem de daha yüksek meblağlarda kredi çekebileceksiniz.
• Krediyi çekerken çıkarılan sözleşme mutlaka iyi bir şekilde okunmalıdır.
• Verilen tüm dökümanlar kredi ödemesi bitene dek saklanmalıdır.
• Konut kredisi çekerken zorunlu deprem sigortası dışında hiçbir sigorta yapılması zorunlu değildir. Dolayısıyla kazanç elde etmek için çekilen krediyi kullanarak farklı sigortalar yapılmaya çalışıyorsa kabul edilmemlidir.

8.  Ev alırken emlakçı komisyonu nasıl hesaplanır ??

İnternet aramaları ve kendi gayretleriniz sonuç vermediyse emlakçılardan yardım istemek olası bir alternatif.

Şu da bir gerçek -ki; emlak büroları faaliyetlerini sürdürmek için her ticari işletmede olduğu gibi maddi gelire ihtiyaç duyarlar. İşte bu maddi gelir de sattıkları evler sonucunda aldıkları komisyonlardan oluşur.

Emlakçı komisyonu yönetmelik maddeleri;

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. Maddesinde:

1. Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.
2. Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.
3. Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır.

Özetle; emlakçının alacağı komisyon bedeli en fazla %4 olur. Bu bedel de çoğu zaman alıcı tarafından ödenir.

300.000 TL lik bir evin %4 ü 12.000 TL olacağı düşünülürse, komisyon bedeli için emlakçıyla pazarlık etmek de yapılması gerekenler arasında listeye muhakkak girmelidir.

9. Ev alırken yapılacak masraflar

Ev almak için karar vererek bu sürece girdiyseniz, paranızın yalnızca evin bedeli kadar olması ne yazık ki yeterli değildir.

Hiç aklınıza gelmeyecek bir çok gider kalemi süreç içerisinde karşınıza çıkacak ve sizi gerçekten bunaltacaktır.

Sürprizlerle karşılaşmamak ve ev alma sürecinde, bu süreci tıkayacak olumsuzluklar yaşamamak adına ev bedelinin yanında aşağıda listelemiş olduğum gider kalemleriyle ilgili de para ayırmanızı tavsiye ederim.

Ev alırken, evin bedeli dışında ortaya çıkan diğer gider kalemleri;

• Tapu harç ücreti,
• Emlakçı komisyonu,
• Ekspertiz ücreti,
• Evden eve nakliyat ücreti,
• Yeni ev temizlik harcamaları,
• Yeni ev için yeni eşya harcamaları,
• Doğalgaz, elektrik, su vb abonelik ücretleri,
• Zorunlu doğal afet sigortası (DASK)
• Çevre temizlik vergisi.

10. Ev alırken mutlaka kontrol edilmesi gereken hususlar

İlk 9 madde de ev almak için yapmanız gereken bir çok konudan bahsettik. Tüm bunlar, hayalinizdeki evi satın alırken olumsuz durumlar yaşamamanız için düşünmeniz gereken tedbirleri içeren konulardı.

Hele bir de sınırlı bütçe ile, dişinizden tırnağınızdan arttırarak ev alıyorsanız, kazandığınız helal paranın dolandırıcılar tarafından gasp edilmemesi ya da evi aldıktan sonra tespit ettiğiniz bir olumsuzluk sonrası keşke dememek için üzerinde hassasiyetle durmanız gereken hususlardır.

Tüm bunlara ek olarak kendi oluşturmuş olduğum kontrol listesini de aşağıya ekliyorum.

İndir butonuna basarak indirebileceğiniz bu döküman ile ev almadan önce tüm kontrolleri gerçekleştirmenizi tavsiye ediyorum.

Böylelikle, ev alma sürecinde yaşanabilecek tatsızlıkları daha en başında engellemiş olabileceksiniz.

11. Tapuda ödeme işlemleri için TAPUTAKAS kullanımı

Ev almak üzere tüm kontrolleri yaptınız, parayı denkleştirdiniz, alacağınız eve karar verdiniz. Her şey tastamam oldu fakat hemen heveslenmeyin, işin belki de en önemli kısmı; parayı ödemek ve evin tapusunu almak safhası.

Son aşama olan bu maddi değiş tokuş işin belki de en riskli aşamasıdır. Yüzbinlerce lira ile tapu dairesine gitmek bir çok açıdan sizi direkt hedef haline getirir.

Cebinizde 200.000 TL olduğunu bilen biri sizi öldürmek pahasına bile olsa o parayı sizden çalmayı göze alabilir.

Çalınma riskinin yanında, o panikle parayı kaybetmeniz, düşürmeniz gibi türlü türlü riskler taşımamak için TAPUTAKAS sistemini kullanmanızı öneriyorum.

Tapu ve kadastro genel müdürlüğü tarafından yürütülen bu uygulama ile hem alıcı hem satıcı tarafından tüm kuralları yazılı şekilde çerçevelenmiş sistematik bir yapı ile güven ortamında ticaret gerçekleştirilebiliyor.

Taputakas ile ilgili daha fazla bilgi için lütfen burayı tıklayınız.

---

Evet sevgili dostlar, ev alırken neler yapılması gerektiğini elimden geldiğince anlatmaya çalıştım. Ben de kendi evimi alırken bu kontrolleri gerçekleştirdim ve kendi tecrübelerim doğrultusunda bu işe yeni girenlere ışık tutmaya çalıştım.

Umarım bu yazı faydalı olmuştur, umarım herkes gönlündeki eve en kısa zamanda sahip olur ve ailesiyle birlikte hayallerinde huzurlu ve sıcak yuvada bir ömür mutlu huzurlu yaşar.

Herhangi bir konuda görüş, öneri ve sorunuz olursa yorumlar kısmında belirtirseniz cevaplayabilirim. Bir başka makalede görüşmek dileği. Sağlıcakla kalın…